Welke sanctie moet worden opgelegd wanneer voor bewoning bestemde gebouwen niet voldoen aan de normen inzake veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit?

De in een dergelijk geval a priori toepasselijke sanctie van nietigheid doet veel vragen rijzen, aangezien zij, doordat een einde wordt gemaakt aan de overeenkomst, tot gevolg heeft dat de huurder het pand moet verlaten en hem zo alle bescherming ontneemt. De niet-naleving ervan is nochtans de verantwoordelijkheid van de verhuurder, die een pand heeft verhuurd dat niet aan de eisen voldoet.

Artikel 5.57 van het Burgerlijk Wetboek, afgekondigd bij de wet van 28 april 2022 op boek 5 “Verbintenissen” van het Burgerlijk Wetboek, is in dit verband van belang. Het stelt : “Een contract dat niet voldoet aan de geldigheidsvereisten is nietig. Het contract blijft evenwel geldig in de gevallen die door de wet zijn bepaald of wanneer uit de omstandigheden blijkt dat de nietigheidssanctie kennelijk ongeschikt zou zijn, gelet op het doel van de geschonden regel.”

Deze bepaling, die op 1 januari 2023 in werking treedt, sluit aan bij recente ontwikkelingen in de wetgeving, waaronder artikel 219, §3, van de Brusselse Woningwet, maar ook bij bepaalde beslissingen in de rechtspraak die de kwalijke gevolgen van een absolute nietigheid van de huurovereenkomst trachten te vermijden door te stellen dat de rechter een discretionaire bevoegdheid heeft met betrekking tot de te nemen sanctie.

Zo heeft het Hof van Cassatie in zijn arrest van 7 november 2019 aanvaard dat de sanctie wegens niet-naleving van een regel van openbare orde moet bijdragen aan de verwezenlijking van het doel van de geschonden regel en dat de rechter deze sanctie dus kan aanpassen aan de specifieke omstandigheden van het geval.

Recent heeft het Hof van Cassatie in zijn arrest van 6 februari 2022 geoordeeld dat het middel volgens hetwelk “uit het karakter van openbare orde van de in de Vlaamse Wooncode vastgestelde woonkwaliteitsnormen, zoals in casu van toepassing, volgt dat de rechter ambtshalve de absolute nietigheid moet vaststellen indien hij vaststelt dat het gehuurde goed bij aanvang van de huurperiode niet aan deze normen voldeed, omdat het voorwerp of de oorzaak van de huurovereenkomst in strijd is met de openbare orde, en de huurder niet langer het recht heeft te kiezen voor het sanctiestelsel van artikel 2, lid 1, van de Wet op de woninghuurovereenkomsten door van de verhuurder te verlangen dat hij de nodige werkzaamheden verricht, of door de ontbinding van de overeenkomst te vorderen, berust op een onjuiste rechtsopvatting”.