Fin d’un bail commercial – quand peut-on transiger sur l’indemnité d’éviction ?

Conformément à l’article 25 al.1,3° de la Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le bailleur qui, sans justifier d’un motif grave, ne réalise pas dans les six mois ou ne poursuit pas pendant deux ans au moins l’intention pour laquelle il a pu évincer le locataire, est redevable d’une indemnité d’éviction.

Dans un premier temps, la Cour de cassation a dit pour droit que les parties pouvaient déroger par un accord particulier au régime de l’indemnité forfaitaire institué par la loi après l’ouverture du droit au renouvellement du bail. Ultérieurement, la Cour est revenue sur sa jurisprudence, énonçant désormais que le droit à l’indemnité d’éviction naissait au moment où le bailleur, sans justifier d’un motif grave, ne réalise pas cette intention dans les six mois de l’éviction. La cour conclut que tout accord des parties dérogeant au régime légal de l’indemnité forfaitaire n’est valable que s’il a été conclu postérieurement à l’ouverture du droit à l’indemnité d’éviction.

Dans le récent cas soumis à Cassation, un locataire commercial avait sollicité le renouvellement de son bail commercial, ce qui avait été refusé par le bailleur qui invoquait sa volonté de reconstruire l’immeuble. Bien que le bail commercial venait à échéance en octobre 2017, le locataire avait été autorisé par le bailleur à demeurer dans les lieux loués à titre précaire au-delà de la date de fin du bail. Au jour de la libération des lieux, les parties signèrent une convention de transaction dans laquelle elles actèrent la remise des clefs et l’éviction des lieux par le locataire et convinrent également de limiter l’indemnité d’éviction à une année de loyer. Deux années plus tard, le locataire fit valoir auprès de son ancien bailleur que les travaux de reconstruction annoncés n’avaient visiblement pas été entamés, sollicitant de surcroit l’entièreté de l’indemnité d’éviction. Le bailleur fit valoir son exception de transaction et en fut débouté en première instance. En degré d’appel, le Tribunal de première instance francophone de Bruxelles réforma le jugement prononcé, considérant qu’en l’espèce la convention de transaction conclue était parfaitement valable au sens de l’article 25, al.1er de la Loi sur les baux commerciaux.

Dans son arrêt du 10 octobre 2024, la Cour de cassation mit à néant le raisonnement du Tribunal de première instance. Après confirmation de sa dernière jurisprudence selon laquelle l’accord des parties dérogeant au régime légal de l’indemnité forfaitaire n’est valable que s’il a été conclu postérieurement à l’ouverture du droit à l’indemnité d’éviction, la Cour précise que le délai dans lequel le bailleur est tenu de réaliser l’intention pour laquelle il a pu évincer le locataire prend cours au moment où, le locataire n’occupant plus le bien loué, l’éviction a effectivement lieu.

Or, en l’espèce, les parties transigèrent le jour-même de l’éviction des lieux du locataire, de telle sorte qu’à ce moment-là le droit à l’indemnité d’éviction n’était pas encore ouvert en faveur du locataire. Il ne pouvait être transigé par les parties sur l’indemnité d’éviction.