Droit de préférence du preneur à Bruxelles en cas de mise en vente du bien loué : comment ça marche ?

Récemment, vous avez eu l’occasion de lire dans les actualités VJN qu’un projet d’ordonnance était en cours d’approbation à Bruxelles, en vue d’instituer un droit de préférence en faveur des locataires en cas de vente d’un logement affecté à la résidence principale en vue de permettre au preneur d’acquérir en priorité le logement qu’il occupe.

Désormais, le texte a été adopté en séance plénière du Parlement bruxellois et est en attente de publication au Moniteur belge.

Rappelons tout d’abord qu’un tel droit de préférence ne sera reconnu qu’au locataire bénéficiant d’un bail tel que visé à l’article 237 du Code bruxellois du Logement, c’est-à-dire un bail de longue durée. Le législateur a donc exclu les baux de courte durée prévus à l’article 238 du même Code.

Le preneur, ainsi que son conjoint ou cohabitant légal ou de fait, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou cohabitant légal ou de fait, ne pourront prétendre au droit de préférence qu’à la condition qu’ils soient domiciliés dans les lieux.

Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son bien qui est donné en location, il devra, préalablement à la conclusion de la vente, informer le preneur (par voie recommandée avec accusé de réception) de son intention de vendre et du droit de préférence dont ce dernier dispose. Il est prévu qu’une telle notification vaut offre de vente au profit de son destinataire, sauf en cas de vente publique. Une telle notification doit contenir certaines mentions obligatoires, dont une description du bien et le prix.

L’ordonnance prévoit cependant certaines exceptions pour lesquelles aucun droit de préférence ne sera octroyé au preneur. Retenons à ce titre, de manière non-exhaustive, la vente de logements entre conjoints, cohabitants légaux ou cohabitants de fait, entre parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, la vente de nue-propriété, d’usufruit ou d’autres droits réels ou encore la vente d’immeubles à logements multiples occupés par différents locataires, en cas de vente de la totalité de l’immeuble.

A dater de la notification du propriétaire à l’attention du preneur l’informant de son intention de vendre, ce dernier dispose d’un délai de trente jours pour informer le bailleur de son acceptation (qui vaut vente) ou de son refus d’exercer son droit de préférence.

Si, à la suite du délai de trente jours dont question ci-dessus et dans l’hypothèse où le preneur n’a pas fait valoir son droit de préférence, le propriétaire décide de vendre son bien à des conditions plus avantageuses, il devra préalablement notifier les nouvelles conditions (et le prix) au preneur. S’il ne le fait pas, le notaire sera tenu de se charger d’une telle notification au preneur.

Si une vente est conclue avec un tiers acquéreur et que le bailleur-vendeur n’a pas respecté ses obligations prévues par l’ordonnance de sorte que le preneur n’a pas eu l’occasion d’exercer son droit de préférence, celui-ci disposera d’une action en subrogation dans les droits du tiers acquéreur.

Notons enfin que l’ordonnance institue également des obligations dans le chef des notaires et agents immobiliers, lesquels sont chargés de veiller au bon respect des obligations du bailleur-vendeur et d’y pallier, le cas échéant.