L’octroi en Région de Bruxelles-Capitale d’un droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente

La loi du 4 novembre 1969 relative aux baux à ferme a consacré l’existence d’un droit de préemption en faveur du preneur en cas de vente d’un bien rural loué. Aux termes de l’article 48 de cette loi, « le propriétaire ne peut vendre le bien de gré à gré à une personne autre que le preneur qu’après avoir mis celui-ci en mesure d’exercer son droit de préemption ».

En Région de Bruxelles-Capitale, un tel droit a été institué aux articles 260 et 261 du CoBAT en faveur d’un certain nombre de pouvoirs publics ou assimilés en cas d’aliénation à titre onéreux d’immeubles bâtis ou non bâtis dans un périmètre fixé par le Gouvernement bruxellois.

Un projet d’ordonnance, actuellement en cours d’approbation au Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale (A-724/1-2022/2023), franchit un pas supplémentaire en instituant un droit de préférence en faveur des locataires en cas de vente d’un logement affecté à la résidence principale en vue de permettre au preneur d’acquérir en priorité le logement qu’il occupe.

Le champ d’application de ce droit de préférence est limité aux baux de résidence principale visés par l’article 237 du Code bruxellois du logement, à l’exclusion donc des baux « de courte durée » (soit ceux conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans) régis par l’article 238 du même Code.

Au rang des bénéficiaires du droit de préemption, la volonté du Gouvernement est d’intégrer parmi les bénéficiaires, outre le preneur, ses descendants, ses enfants adoptifs ou ceux de son conjoint et son cohabitant légal, à la condition que ceux-ci soient domiciliés dans le logement en question.

Le projet d’ordonnance exclut cependant de son champ d’application un certain nombre d’opérations, parmi lesquelles notamment la vente entre conjoints ou cohabitants, ainsi qu’entre parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, la cession de droits indivis entre coindivisaires ou encore la vente d’immeubles à logements multiples lorsque la vente porte sur l’ensemble de l’immeuble.

Une dernière précision : le projet d’ordonnance consacre le caractère impératif du mécanisme qu’il tend à instaurer en réputant non écrite « toute convention par laquelle le preneur renonce d’avance, en tout ou en partie, au droit de préférence ».