Le bail commercial de courte durée à Bruxelles également

On l’attendait… il est arrivé : après avoir été introduit en Flandre par décret du 17 juin 2016 et en Wallonie par décret du 15 mars 2018, le bail commercial de courte durée vient de s’inscrire dans l’arsenal législatif bruxellois en vertu d’une ordonnance du 27 avril 2019, publiée ce 9 mai au Moniteur et s’appliquant aux baux conclus postérieurement à son entrée en vigueur, ce 19 mai 2019.

Nous avions déjà fait état des grandes lignes (ici) des régimes applicables en Flandre et en Wallonie et le temps est ainsi venu de mettre en exergue le régime applicable à Bruxelles.

Modifiant l’article 2 des dispositions du Code civil relatives aux baux commerciaux, le législateur bruxellois, comme du reste ses homologues flamand et wallon, a fait choix de créer un corps de règles particulières applicables aux baux de biens ou parties de biens immobiliers utilisés à des fins d’exercice d’un commerce au détail ou d’un artisanat impliquant un contact direct avec le public pour autant que ces baux soient écrits et d’une durée maximale d’un an.

Quelques-unes de ces règles méritent d’être citées :

• Le bail commercial de courte durée prend fin de plein droit à son échéance, sans qu’un quelconque congé soit nécessaire. Sa tacite reconduction est exclue, mais les parties peuvent s’accorder sur une reconduction volontaire, sous les mêmes conditions et pour autant que la durée totale de la location n’excède pas un an.
• Les parties peuvent s’accorder, par écrit (ce qui distingue ce régime de celui qui est applicable en Wallonie), sur une prolongation de leur bail venu à échéance un an après son entrée en vigueur. Le bail se transforme alors en bail de 9 ans, à compter de l’entrée en vigueur du bail initial, et est soumis aux dispositions du Code civil relatives aux baux commerciaux.
• Les parties peuvent résilier le bail de commun accord, par un (simple) écrit mais sans autre forme particulière .
• Le bailleur ne peut résilier anticipativement le bail de courte durée, au contraire du preneur qui est en droit de donner un congé d’un mois, prenant cours le 1er du mois qui suit sa notification.
• La cession et la sous-location sont interdites.
• L’ordonnance décrit de manière détaillée le régime applicable, sauf convention contraire des parties, aux travaux de transformation réalisés aux frais du preneur, s’inspirant largement du régime classique de la loi de 1951, sous réserve de l’absence de toute limitation du coût des travaux (une spécificité bruxelloise inexistante tant en Flandre qu’en Wallonie), du délai d’opposition du bailleur, réduit à 10 jours, et du droit du bailleur d’exiger la remise des lieux en pristin état à l’issue du bail, sans être contraint à indemniser le preneur s’il choisit de conserver les travaux effectués.

Sous réserve des particularités relatives à la transformation du bail de courte durée en bail commercial d’une durée de 9 ans et de l’absence de tout plafond quant au coût des travaux de transformation, ces diverses règles reproduisent largement celles des décrets flamand et wallon sur les baux commerciaux de courte durée.

Toutefois, seule l’ordonnance bruxelloise contient une disposition en matière de garantie locative. Celle-ci ne peut excéder un mois de loyer.