La durée du bail commercial – les baux commerciaux de courte durée

Personne n’ignore que la durée usuelle d’un bail commercial est de 9 ans.

S’il s’agit certes d’une durée usuelle, il s’agit plus précisément de la durée minimale d’un premier bail commercial conclu entre parties sous l’empire des dispositions du Code civil relatives aux baux commerciaux (le bail renouvelé est soumis à un autre régime, sa durée « normale » étant toutefois de 9 ans également).

Il était toutefois possible de conclure un bail de moins d’un an en vue de l’exercice d’un commerce de détail sans que celui-ci ne tombe sous l’empire des dispositions propres aux baux commerciaux telles que figurant dans le Code civil. Le législateur avait en effet soustrait du champ d’application des règles qu’il instituait « Les baux qui, en raison de la nature du bien ou de sa destination ou des usages, sont normalement consentis pour une durée inférieure à un an » (article 2, 1°). L’application de cette disposition n’était cependant pas exempte de risque de requalification en cas de litige, de sorte que peu nombreux étaient ceux qui recouraient à cette formule.

C’est à cet égard et sous l’effet de la régionalisation de la matière du bail que la situation a récemment évolué.
En vertu d’un Décret flamand du 17 juin 2016 et d’un Décret wallon du 15 mars 2018, les parties peuvent aujourd’hui conclure en toute sécurité un bail commercial d’une durée inférieure à un an (en Flandre, le décret indiquant que la durée de la location ne peut « atteindre ou dépasser » une année entière) ou inférieure ou égale à un an (en Wallonie). Pareil bail est soumis à un régime particulier et n’est pas régi par les dispositions du Code civil relatives aux baux commerciaux.

Quant à la Région de Bruxelles-capitale, un avant-projet d’ordonnance allant dans le même sens a été adopté le 13 septembre dernier par le Gouvernement bruxellois.

Répondant tout à la fois à un souci de sécurité juridique et à l’évolution des pratiques, ces législations régionales ne sont, comme l’on pouvait à l’évidence s’y attendre, pas identiques.

Toutefois, les législateurs flamand et wallon s’en sont tenus pour l’essentiel à quelques règles communes ou largement proches.

Parmi celles-ci, nous pouvons retenir :

• La nécessité de conclure par écrit ce bail commercial de courte durée ;
• La possibilité de reconduire le bail, par écrit également, pourvu que la durée totale de la location n’excède pas un an et que les conditions du bail demeurent inchangées (en Flandre) ou qu’à tout le moins le loyer le soit (en Wallonie) ;
• Le droit du preneur de mettre fin au bail à tout moment moyennant préavis d’un mois ;
• L’absence de tout droit de résiliation anticipée dans le chef du bailleur ;
• La possibilité d’y mettre fin anticipativement de commun accord, sans formalités particulières si ce n’est l’exigence d’un écrit ;
• La transformation du bail en un bail de 9 ans soumis au régime classique du bail commercial en cas de dépassement de la durée d’un an ;
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