Les expulsions domiciliaires à Bruxelles en période hivernale

Le 22 juin 2023, le parlement bruxellois a adopté une ordonnance insérant dans le Code bruxellois du Logement les règles de procédure applicables aux expulsions judiciaires et modifiant les moyens affectés par et au profit du Fonds budgétaire de solidarité.

L’une des nouveautés de la réforme réside dans l’insertion d’un nouvel article 233duodecies dans le Code bruxellois du Logement. Cette nouvelle disposition instaure un moratoire hivernal, selon lequel aucune expulsion d’un logement ayant fait l’objet d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial ne peut être exécutée du 1er novembre au 15 mars de l’année suivante. L’interdiction ne s’applique donc ni aux baux à ferme ni aux baux de droit commun.

Le législateur bruxellois a cependant atténué l’interdiction d’expulsion, en prévoyant deux catégories d’exceptions :

1. Lorsque l’expulsion résulte soit de l’exécution d’une interdiction de location établie sur pied de l’article 8 du Code Bruxellois du logement, soit de l’exécution d’une décision administrative prise par le Bourgmestre sur base de l’article 135 de la Nouvelle loi communale (fixant la compétence des Communes en matière de propreté, de salubrité, de sûreté et de tranquillité dans les rues, lieux et édifices publics), l’expulsion pourra intervenir même en période hivernale
2. Sur base d’une décision spécialement motivée, le Juge qui ordonne l’expulsion peut déroger au moratoire hivernal :

• Lorsqu’une solution de relogement est disponible ou que le locataire a quitté le logement
• Lorsque l’état de salubrité et/ou de sécurité du bien justifie que l’occupation ne puisse perdurer
• Lorsque le comportement du locataire est à l’origine d’une mise en danger qui rend toute prolongation de l’occupation impossible
• Lorsque le bailleur se trouve dans une situation de force majeure qui lui impose d’occuper le logement à titre personnel.

L’ordonnance prévoit que le Juge pourra statuer sur la demande de dérogation non seulement dans la décision qui ordonne ou autorise l’expulsion, mais également lors d’une décision subséquente résultant d’une demande du bailleur.

Pendant la période du moratoire, l’indemnité d’occupation telle que fixée par la décision d’expulsion ou la décision subséquente, reste due. En cas de défaillance du locataire qui demeure dans les lieux, le bailleur pourra introduire sa créance auprès du Fonds budgétaire régional de solidarité, étant le nouvel organisme créé par le législateur bruxellois.

Les conditions et modalités d’intervention du Fonds budgétaire régional de solidarité ont été établies par un récent arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 14 septembre 2023, lesquelles peuvent être résumées comme suit :

• Comment introduire sa créance ?
  • Via le formulaire disponible sur le site de Bruxelles Logement
• Quand introduire sa créance ?
  • Une seule demande par logement est introduite au plus tôt au départ du locataire si celui-ci quitte le logement pendant la période du moratoire hivernal ou à la fin du moratoire hivernal si ce dernier réside toujours dans le logement à cette date et au plus tard le 15 septembre qui suit la fin du moratoire hivernal.
• Qui est éligible à la prise en charge de l’indemnité ?
  • Les bailleurs qui satisfont aux conditions cumulatives suivantes :
    • posséder une décision judiciaire prononcée après le 15 août qui autorise l’expulsion avant ou pendant le moratoire hivernal
    • ne pas avoir perçu l’indemnité d’occupation sollicitée après rappel adressé au locataire
• Quel(s) document(s) faut-il produire ?
  • Une copie de la décision judiciaire autorisant l’expulsion et établissant le montant de l’indemnité d’occupation. Si la décision judiciaire fait référence au loyer repris dans le contrat de bail pour déterminer l’indemnité d’occupation, sans que le montant de cette indemnité d’occupation soit précisé explicitement dans le jugement, le bailleur devra également fournir une copie du contrat de bail et de la preuve de l’indexation du loyer.
• Quel est le montant pris en charge ?
  • Le montant pris en charge par le fonds de solidarité est limité à l’indemnité d’occupation fixée par la décision judiciaire autorisant l’expulsion ou à défaut au montant du loyer fixé contractuellement. L’indemnité d’occupation est due pour la durée du moratoire hivernal à partir de la date à laquelle l’expulsion est autorisée et jusqu’au départ effectif du locataire.

Notons enfin que la liquidation du montant de l’intervention par le Fonds budgétaire régional de solidarité est confiée à Bruxelles Logement « sous réserve des disponibilités budgétaires ».