Le refus de contracter peut constituer un abus de droit lorsque ce refus est motivé par l’appropriation du fonds de commerce du locataire
En vertu de l’article 13, alinéa 1er, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le droit du preneur de solliciter un renouvellement de son bail est limité à trois renouvellements. Rien n’empêche toutefois les parties de conclure un nouveau contrat de bail commercial afin de « remettre à zéro les compteurs de la durée du bail commercial ».
Par jugement du 13 mai 2020, le Tribunal de première instance de Charleroi avait considéré que le refus par le locataire principal de l’offre du sous-locataire tendant à la conclusion d’un nouveau bail de sous-location pour lui préférer une offre d’un autre candidat sous-locataire moyennant un loyer inférieur et sans pas de porte, mais précisant que le fonds de commerce est la propriété du locataire principal, a pour objectif de s’approprier gratuitement le fonds de commerce de son ancien sous-locataire.
Le Tribunal avait jugé que le refus de contracter avait donc été motivé par l’intention exclusive de nuire au sous-locataire en s’appropriant son fonds de commerce, ce qui constitue un abus de droit. La sanction de l’abus de droit ne pouvant consister dans l’obligation de conclure un contrat, le Tribunal a donc sanctionné cet abus par l’allocation de dommages et intérêts, en tenant compte notamment de la valeur du fonds de commerce que le locataire principal s’est injustement approprié.
Par un arrêt du 15 mars 2021, la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi à l’encontre de cette décision.