Le nouveau régime de répartition de la charge des travaux et réparations dans les baux d’habitation en région bruxelloise

Le 8 décembre dernier, était publié au Moniteur belge l’Arrêté du 23 novembre 2017 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale instaurant une « liste non limitative des réparations et travaux d’entretien impérativement à charge du preneur ou impérativement à charge du bailleur ». Celui-ci est entré en vigueur le 1er janvier 2018.

Historiquement, c’était au bailleur qu’il incombait de prendre en charge toutes les réparations pouvant devenir nécessaires en cours de bail, à l’exception des réparations locatives ou de menu entretien mises à charge du preneur pour autant qu’elles ne soient pas occasionnées par la vétusté ou la force majeure. Il était toutefois possible de déroger à ces principes, ce qui était souvent le cas.

En 2007, vis-à-vis des seuls baux de résidence principale, le législateur fédéral rendit impératif le principe de prise en charge par le bailleur de « toutes les réparations autres que locatives », laissant pour le surplus au pouvoir politique la possibilité de définir ce type de réparations, ce qui resta lettre morte.

Dans un but similaire, le législateur régional bruxellois, se saisissant de la régionalisation de la matière des baux d’habitation, a intégré dans la législation régionale les principes jusqu’alors applicables (article 223 du Code du logement), tout en chargeant le Gouvernement d’établir une liste non limitative des réparations et travaux d’entretien impérativement à charge de l’un ou l’autre des parties, ce qui fait l’objet de l’Arrêté du 23 novembre 2017 précité.

Cette liste, qui s’inspire largement des travaux de l’Union des géomètres-experts immobiliers et du vade-mecum des dégâts locatifs qui en était issu, définit de manière complète et concrète les travaux de menu entretien et les réparations incombant au preneur. Elle se présente sous forme d’un tableau, qui indique, pour chaque élément (balcons, cheminées, jardin, châssis,…) ou équipement (chauffage, antenne, boite aux lettres, détecteurs de fumée,…) des lieux loués ce qui relève de ce type de travaux. Une annexe, très complète, précise également les postes des frais d’ascenseur qui peuvent être mis à charge du locataire.

Les travaux ou réparations impérativement à charge du bailleur, sont définis par déduction comme étant tous les « autres » travaux ou réparations nécessaires. Une formule pratique et adéquate pour rendre à la fois possible la confection d’une liste de ce type et s’en tenir aux principes.
Plutôt qu’une révolution, cette réforme inscrite dans les astres constitue donc une évolution destinée à surmonter bien des écueils du ou des régimes antérieurs.