Dernière réforme en matière de bail d’habitation à Bruxelles : des dispositions encore et encore plus strictes pour les bailleurs

Ce 1er novembre 2024 est entrée en vigueur l’ordonnance du 4 avril 2024 modifiant, une fois de plus, le Code bruxellois du Logement.

Au mois d’avril dernier, vous aviez déjà l’occasion de lire dans nos actualités quelques aspects de cette énième réforme. Nous nous attarderons ici, sans pouvoir être exhaustif pour autant, sur certains changements qui requerront une attention particulière des bailleurs.

L’ordonnance ajoute aux informations précontractuelles qui doivent obligatoirement être communiquées (reprises à l’article 217 du Code bruxellois du Logement) : le type de bail, le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire pour les baux de courte durée.

Par cette insertion, le législateur devrait rendre efficace le prescrit de l’article 241 du Code bruxellois du Logement, déjà en vigueur depuis 2018, mais peu appliqué en raison de l’absence d’informations transmises au nouveau locataire sur le précédent bail.

Pour rappel, ledit article 241 interdit au bailleur d’augmenter le loyer en cas de baux de courte durée successifs. Si le bailleur augmente malgré tout le loyer entre deux baux de courte durée, le loyer sera réduit au loyer exigible en vertu du précédent bail, sous réserve bien entendu d’une éventuelle indexation du loyer.

Pour les baux conclus ou renouvelés à dater du 1er novembre 2024, le nouvel article 225/1 rendra prohibée toute clause indemnitaire (anciennement appelée clause pénale) liée à un retard de paiement du loyer, et limitera le taux d’intérêt de retard au taux légal. Il sera donc inutile et inopérant pour le bailleur de prévoir des sanctions plus rigoureuses dans le contrat de bail.

Enfin, l’ordonnance a pour conséquence de donner un rôle renforcé à la Direction de l’Inspection Régionale du Logement (DIRL). Jusqu’ici, l’une des missions principales de la DIRL est de contrôler la conformité des logements loués ou destinés à la mise en location par rapport aux normes obligatoires de sécurité, de salubrité et d’équipement (souvent sur base d’une plainte d’un locataire). Le Code bruxellois du Logement n’y faisait pas expressément référence, même si les rapports de la DIRL étaient contraignants et faisaient foi devant les tribunaux. Désormais :

• L’article 5 du Code bruxellois du Logement interdit expressément la mise en location d’un logement ne répondant pas aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement
• L’article 7 du Code bruxellois du Logement prévoit que le congé notifié par le bailleur postérieurement à une plainte de son locataire auprès de la DIRL est suspendu jusqu’à la décision confirmant (ou non) le caractère conforme du bien. Le locataire bénéficie donc d’une protection renforcée et pourra demeurer dans le bien loué pendant la durée de la procédure. Si le logement est déclaré conforme, le congé produira ses effets de manière rétroactive

Dans la même lignée que toutes les précédentes réformes, l’ordonnance du 4 avril 2024 renforce encore donc la protection du locataire et complexifie encore un peu plus la matière qui est celle du bail d’habitation à Bruxelles.