Copropriété : fonds de réserve et fonds de roulement désormais obligatoires

La loi du 18 juin 2018 réformant les articles du Code civil relatifs à la copropriété est entrée en vigueur ce 1er janvier 2019.

Le nouvel article 577-5 §3 du Code civil impose désormais à toute association des copropriétaires de disposer dans son patrimoine d’un fonds de roulement et d’un fonds de réserve.

La loi définit le fonds de roulement comme « la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie » et le fonds de réserve comme « la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de toiture ».

Ce fonds de réserve doit être constitué au plus tard à l’issue d’une période de cinq ans à dater de la réception provisoire des parties communes de l’immeuble. La contribution annuelle qui doit être affectée à ce fonds ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent.

Si la constitution d’un fonds de roulement ne peut faire l’objet d’aucune dérogation, la loi permet aux copropriétaires de décider de ne pas constituer de fonds de réserve, en se prononçant à une majorité des quatre cinquièmes des voix.

La loi impose que le fonds de réserve et le fonds de roulement soient déposés sur des comptes bancaires distincts, ouverts au nom de l’association des copropriétaires.

La loi précise enfin que l’obligation de constituer ces deux fonds s’applique immédiatement, pour les exercices comptables complets qui suivent l’entrée en vigueur de la loi, aux bâtiments dont les parties communes ont été provisoirement réceptionnées depuis au moins cinq ans à la date d’entrée en vigueur de la loi, soit le 1er janvier 2019.

Ainsi, les associations de copropriétaires dont l’exercice comptable débute le 1er janvier 2019 devront appliquer cette obligation dès la clôture de cet exercice, soit à partir du 1er janvier 2020.