Bail d’habitation en Wallonie : la Cour constitutionnelle confirme que les clauses d’arbitrage conclues avant la naissance du litige sont réputées non écrites !

Aux termes de son décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, le législateur wallon a jugé opportun de réputer non écrite une clause d’arbitrage conclue avant la naissance du litige opposant les parties à une convention de bail d’habitation (cfr. art. 51/1 du décret wallon du 15 mars 2018 tel qu’inséré par l’article 16 du décret du 2 mai 2019).

En effet, le législateur considérait que de nombreux baux contenaient des clauses d’arbitrage contraignant les parties à soumettre leurs litiges à un arbitre, sans toutefois que ces parties ne perçoivent toutes les implications et conséquences, notamment pratiques et financières, qui découlent de l’insertion d’une telle clause dans un du contrat de bail d’habitation.

L’objectif du législateur consistait dès lors à éviter d’éventuels abus résultant d’une pratique visant à
insérer de manière automatique des clauses d’arbitrage dans certains contrats de bail.

Le législateur wallon n’interdisait cependant pas aux parties de soumettre leur différend à un arbitre, pour autant que ce choix ait été opéré postérieurement à la naissance du litige.

Un recours en annulation de cette décision a été introduit devant la Cour constitutionnelle aux motifs que :

• le législateur wallon n’était pas compétent pour modifier une législation visant à régler la compétence des cours et tribunaux, qui est une compétence fédérale ;

• la disposition attaquée créait une discrimination entre :
  • les personnes qui peuvent soumettre leur litige à arbitrage avant sa naissance et les parties à un contrat de bail d’habitation qui ne le peuvent pas ;
  • les parties à un contrat de bail d’habitation et les parties à un autre contrat de bail, lesquelles peuvent soumettre un litige à arbitrage avant sa naissance.

Par arrêt du 4 mars 2021, la Cour a rejeté ce recours, considérant que :

• si la compétence des cours et tribunaux relève effectivement du giron du législateur fédéral, le législateur régional peut légiférer en la matière sur base de ses compétences implicites, pourvu que cela soit nécessaire à l’exercice des compétences régionales, que la matière se prête à un règlement différencié et que l’intervention sur la matière fédérale soit marginale. La Cour a considéré que, pour ce qui concerne l’article 51/1, §2 du décret du 15 mars 2018, ces conditions étaient réunies ;

• les différences de traitement que la disposition attaquée établit entre les catégories de personnes visées par le recours sont parfaitement justifiées et ne constituent dès lors pas des discriminations.
  Par conséquent, les parties à un bail d’habitation en Région wallonne ne pourront plus invoquer une clause d’arbitrage conclue avant la naissance du litige qui les oppose.

Attention toutefois : le recours visait également l’article 18 du décret du 2 mai 2019, lequel conférait un effet rétroactif à l’article 16 du même décret (réputant les clauses d’arbitrage non écrites) pour le faire entrer en vigueur au 1e mars 2019. Le recours a été accueilli sur ce point, de sorte que les clauses d’arbitrage conclues avant l’entrée en vigueur du décret du 2 mai 2019 demeurent pleinement d’application.