Avec le nouveau Code civil, l’emphytéose entre dans le 21ème siècle

Notre Code civil a près de 220 ans : il a été adopté en 1804, sous Napoléon. Les dispositions relatives aux droits réels qu’il contient n’ont guère évolué depuis lors. Aucune d’entre elles ne règlemente le droit d’emphytéose.

C’est 20 ans plus tard, sous le régime hollandais, que l’emphytéose fait son entrée dans notre droit, par une loi du 10 janvier 1824, toujours en vigueur à ce jour. Elle définit l’emphytéose comme « un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété ». Cette loi fixe en outre une durée minimale de 27 ans et une durée maximale de 99 ans au droit d’emphytéose.

Comme nous avons déjà eu l’occasion de l’indiquer, notre législateur a porté création d’un (nouveau) Code civil par une loi du 13 avril 2019, qui entrera en vigueur le 1er novembre 2020 et qui contient (uniquement) le livre 8 de ce nouveau Code, consacré à la preuve. Le livre 3 de ce nouveau code a été adopté par une loi du 4 février 2020. Il est consacré au droit des biens (c’est-à-dire aux droits réels) et entrera en vigueur le 1er septembre 2021.

Ce livre 3 du (nouveau) Code civil réforme et modernise le droit d’emphytéose. Les principaux changements sont les suivants :

• il a été mis fin au caractère nécessairement onéreux de l’institution, la raison historique à ce caractère (la reconnaissance du droit de propriété) ayant disparu depuis l’introduction des registres hypothécaires ;
• la durée minimale a été réduite à 15 ans, la durée maximale demeurant fixée à 99 ans ;
• le droit d’emphytéose peut être prorogé ou renouvelé du commun accord des parties.

Le droit d’emphytéose bénéfice également des réformes applicables à l’ensemble des droits réels, parmi lesquelles un régime de solidarité du cédant pour les dettes nées postérieurement à la cession du droit d’emphytéose.

Nul doute que le constat des auteurs de la proposition ayant mené à l’adoption du livre 3 du (nouveau) Code civil, selon lesquels « au 21ème siècle, l’usage agricole de l’emphytéose s’est transformé en un droit largement répandu dans le cadre du développement de projets » se trouvera accentué après l’entrée en vigueur de ce nouveau régime !