La Région Wallonne réforme à son tour le bail d’habitation

Saisissant la compétence transférée en 2014 aux régions pour réglementer la matière du bail, le Parlement wallon a adopté, le 14 mars 2018, un décret relatif au bail d’habitation.

Tout comme la réforme bruxelloise, adoptée par l’ordonnance du 27 juillet 2017, ce décret n’entend pas révolutionner la matière. Il apporte toutefois certaines clarifications et innovations bienvenues.

La première partie du décret contient les dispositions générales relatives à tous les baux d’habitation. Elles remplacent, pour cette matière et pour les biens situés en Wallonie, les dispositions du Code civil applicables au louage d’immeuble en général.

Sans viser à l’exhaustivité, on pointera, pour ce type de bail, les innovations suivantes :

– l’autorisation, pour le bailleur, de solliciter auprès du candidat locataire des informations relatives au montant des ressources financières dont il dispose ainsi que la preuve du paiement des 3 derniers loyers pour son précédent logement (article 6) ;
– l’obligation légale, pour le locataire de contracter une assurance incendie préalablement à son entrée dans les lieux (article 17) ;
– l’autorisation, pour le bailleur, de réaliser, en cours de bail, des travaux économiseurs d’énergie, bien qu’il ne s’agisse pas de réparations urgentes (article 21) ;
– l’obligation, pour les parties, de dresser non seulement un état des lieux d’entrée mais également un état des lieux de sortie et un état des lieux intermédiaire si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués reprenant certaines mentions listées par le décret (article 27) ;
– un nouveau mode de notification des congés par la remise entre les mains du destinataire, contre signature pour accusé de réception, outre le courrier recommandé et l’exploit d’huissier, (article 30) ;
– la résiliation du bail « de plein droit 3 mois après le décès du preneur », sauf si une personne domiciliée dans les lieux loués depuis plus de 6 mois au jour de ce décès informe le bailleur de sa volonté de reprendre le bail et que celui-ci ne s’y oppose pas dans un second délai d’un  mois (article 46).

La deuxième partie réforme, à la marge, le régime particulier des baux de résidence principale, pour lesquels les dispositions du décret remplaceront, en région wallonne, celles de la loi du 20 février 1991. Les nouveautés suivantes peuvent être pointées en cette matière :

– le défaut d’enregistrement du bail n’autorise le preneur à quitter les lieux sans préavis ni indemnité que moyennant une mise en demeure du bailleur d’enregistrer le bail, restée sans effet pendant 1 mois (article 54) ;
– l’autorisation, moyennant un congé de 3 mois et le paiement d’une indemnité, pour chacune des parties de mettre fin à un bail de courte durée (article 55, § 6).

La région wallonne a également profité de la réforme pour règlementer plus particulièrement certains baux d’habitation qui ne sont pas nécessairement affectés à la résidence principale du locataire. Elle prévoit ainsi des régimes particuliers pour la colocation et les baux consentis à des étudiants.

Le régime de la colocation prévoit essentiellement la solidarité de l’ensemble des colocataires (article 66), la possibilité pour un des colocataires de quitter anticipativement les lieux loués, moyennant un préavis de 3 mois adressé au bailleur et à ses colocataires et l’agrément de son remplaçant (article 68), ainsi que l’obligation pour les colocataires de signer un pacte de colocation (article 72).

En ce qui concerne le bail étudiant, le décret prévoit qu’il est « réputé conclu pour une durée d’un an » (article 80) et que l’étudiant peut y mettre fin à tout moment moyennant un préavis de deux mois et le versement d’une indemnité équivalente à 3 mois de loyer (article 81), ainsi que la possibilité, pour l’étudiant, de sous-louer son habitation lorsqu’il est « amené à être éloigné de son lieu d’étude habituel pour une période supérieure à 1 mois en vue de la poursuite de ses études », par exemple pour un séjour Erasmus ou un stage (article 82).

Enfin, le décret wallon met en place, tout comme l’ordonnance bruxelloise avant lui, un régime de « bail glissant », destiné à œuvrer à la réinsertion des locataires précarisés.

Ce décret entrera en vigueur le 1er septembre 2018. Il s’applique à tous les baux conclus à partir de cette date ainsi que, pour certaines de ses dispositions, aux baux en cours lors de cette entrée en vigueur.